Запорожцы познакомились с немецким опытом управления и санации жилых зданий

Их цель – внедрить в Украине немецкий опыт энергосберегающей модернизации зданий, позволяющий государству экономить природные ресурсы, а украинцам – деньги на оплате коммунальных услуг.
С 7 по 14 декабря прошлого года в рамках вышеупомянутых проектов состоялась учебная поездка в Берлин представителей государственных администраций и общественных организаций, занимающихся вопросами модернизации жилого фонда в Украине. Цель поездки – изучить опыт Германии в области энергосберегающей санации зданий, модернизации жилья, ознакомиться с устойчивыми стратегиями развития городов с акцентом на энергосбережение, функциями и задачами ассоциаций, управляющими недвижимостью, работой немецкой и берлинской энергетических агентур. Также был рассмотрен целый ряд вопросов, касающихся развития и внедрения энергоэффективных технологий в ЖКХ.
Среди 15 участников из разных городов Украины были и запорожцы. «Правда» поговорила с руководителем общественной организации «НАШ ДОМ» Любовью Карпенко, которая на протяжении недели знакомилась с немецким опытом энергосбережения на практике.
военнослужащих
День 1
– Вопрос энергоэффективности остро встал в Германии в конце 70-х годов и был связан с нефтяным кризисом. Эта тема набрала существенных оборотов после 2010 года. Все дело в том, что фонд зданий потребляет 40% энергии, поэтому потенциал энергосбережения в этой области очень высокий.
Об этом во время посещения Федерального министерства окружающей среды, охраны природы и безопасности ядерных реакторов Германии (BMUB) нам рассказал сотрудник отдела энергосберегающего строительства, возобновляемых источников энергии министерства Клаус Дилметц.
В целом же планы Германии в сфере энергосбережения более чем амбициозны. К 2020 году – снизить потребность в тепле на 20% (по сравнению с 2008 годом), а до 2050 года выйти на климатически нейтральные здания. Также к 2050 году планируется снизить первичное потребление энергии на 80% (по сравнению с 2008 годом). Одними из главных инструментов для достижения этих целей являются EnEv – постановление по энергосбережению и EEWarmeG – закон о тепле из возобновляемых источников энергии, базирующийся на экономической целесообразности.
военнослужащих
День 2
– На второй день состоялась интересная экскурсия в самый большой район крупнопанельной застройки Берлина – Марцан-Хеллерсдорф.
Первое отличие от украинской действительности, о котором мы услышали во время экскурсии, – непривычная для Украины структура собственности. В Германии 60% всех квартир сдаются в аренду, собственниками которых являются управляющие компании или другие юридические лица. Есть компании, в собственности которых находятся один-два дома, а есть и такие, что управляют целыми кварталами.
В начале 1990-х годов в Германии начали проводить «приватизацию по-немецки». Суть ее очень проста: после проведения санации дома жильцам предлагали выкупить их квартиру по рыночной цене, но данная инициатива особой поддержки жителей не получила. На сегодняшний день в районе Марцан-Хеллерсдорф всего 5% квартир находятся в собственности самих жильцов. В соответствие с законодательной базой, в этих домах были сразу же созданы объединения собственников жилья (у нас это называется ОСМД) – еще одно значительное отличие от ситуации в Украине, ведь у нас даже при полной приватизации квартир ОСМД может не создаваться.
Такие знакомые для Украины панельные дома приобрели в районе Марцан-Хеллерсдорф совершенно неузнаваемый вид. Поскольку собственником дома, по сути, является одна управляющая компания, юридическая персона или один человек, путь принятия решения о проведении санации очень простой. Почти 90% жилого фонда района уже полностью санировано. До сих пор в некоторых домах санация еще не проведена. Это связано с тем, что после проведения работ арендная плата значительно повысится, и не все жители смогут себе это позволить. Но, тем не менее, в этих домах проводятся ремонтные работы, направленные на уменьшение теплопотерь.
Особого внимания заслуживает экскурсия в квартиру-музей. Первым делом участники поездки зашли в типичную двухкомнатную квартиру, в которой не проведена санация. Затем участники посетили уже санированную квартиру. Разница, конечно, колоссальная.
военнослужащих
День 3
– Третий день обучающей поездки начался с посещения «Берлинской энергетической агентуры» (BEA), с работой которой всех любезно ознакомил Гунар Бенц. Основной задачей BEA является разработка и реализация практических инновационных продуктов для сокращения энергетических затрат и снижения выбросов CO2.
История энергосберегающих услуг берет свое начало еще в XVIII веке, уже в то время Джеймс Ватт первым начал говорить об основном принципе ESCO-контрактов: «…Мы предоставим Вам бесплатно паровую машину. Мы ее установим и будем обслуживать пять лет. Мы гарантируем Вам, что уголь для этой машины будет стоить меньше, чем в данный момент корм (энергия) для лошадей, которых Вы используете, чтобы выполнить ту же работу. И все, что мы от Вас требуем, это одна треть от тех денег, которые Вы сэкономите». По этому принципу ВЕА работает и сегодня.
Основную долю энергосберегающих услуг в Германии занимает энергоснабжающий контрактинг (Energy Supply Contracting, ESC) – 86%. Его главная идея заключается в децентрализации энергоснабжения, то есть выполняется планирование, финансирование, установка и обслуживание инновационного отопительного оборудования, например, небольших децентрализованных ТЭЦ с когенерацией тепло/охлаждение (Kraft-Warme-(Kalte-) Kopplung [KW(K)K]). Свою прибыль ВЕА получает за счет стоимости поставленной энергии плюс денежные издержки.
9% рынка услуг составляет энергосберегающий контрактинг (Energy Performance Contracting, EPC). ВЕА уже реализовала много проектов как в Германии, так и за ее пределами, что показывает ее готовность к международному сотрудничеству.
Во второй половине дня Татьяна Хартенштейн (ИВО) ознакомила участников проекта с работой Немецкого координирующего союза управляющих компаний (DDIV). В Германии, как оказалось, для того чтобы создать компанию, управляющую недвижимостью, а простыми словами, чтобы быть управляющим, не нужно никакого специального образования. Поэтому на рынке управления жильем есть проблемы с качеством услуг управляющего. Одной из основных задач DDIV является обучение желающих управлять недвижимостью необходимым навыкам. Членство в этом союзе – это своего рода показатель высокого качества предоставления услуг.
военнослужащих
День 4
– Начало четвертого дня поездки всех очень порадовало, участники отправились в управляющую компанию «alt und kelber». За предыдущие дни накопилось немало вопросов о принципах работы таких компаний, и у всех наконец-то появилась возможность получить на них ответы из уст руководителя Матиаса Бало.
Больше всего нас интересовала проблема урегулирования отношений между управляющим и так называемыми проблемными жильцами. Ответ не заставил себя долго ждать – все вопросы с жильцами регулируются согласно договору, и лишь в особых случаях возможно судебное вмешательство. Чем подробней составлен договор, тем меньше неопределенных ситуаций потом возникает. Конкретика всех вопросов и учет всех моментов помогают найти решение при возникновении различных проблем. Очень четко определяется ответственность управляющей компании, самих жильцов, поставщиков услуг и условия отношений между ними.
Также участников интересовали вопросы по организации и функционированию ОСМД. Тут, конечно, разница с украинскими реалиями очень велика. Как уже было указано выше, в Германии при приватизации хотя бы одной квартиры в доме создание ОСМД обязательно. Обязательно и создание резервного ремонтного фонда, сумму которого каждое ОСМД определяет самостоятельно, так же, как и решение о его использовании – или на проведение мелких периодичных ремонтных работ или же сбор большой суммы уже для капитального ремонта.
Потом всех ожидала встреча с Томасом Руландом, юристом, представителем совета жильцов одного из ОСМД г. Берлина. Как рассказал нам г-н Руланд, ОСМД передает управление домом управляющей компании на договорной основе, а выбранный жильцами «совет жильцов» – это контролирующий орган, своего рода посредник между ОСМД и управляющей компанией.
военнослужащих
День 5
– В пятый день участников ожидала увлекательная экскурсия в город Губен (земля Бранденбург), который находится на границе с польским городом Губин. Господин Воррешек, инженер фирмы Barmann + Partner GbR Guben, презентовал «Интегрированную энергетическую стратегию Губена-2020», которая является предпосылкой надежного, экономичного и устойчивого энергоснабжения. Стратегия подразумевает под собой модернизацию системы энергоснабжения с учетом возобновляемых источников энергии в условиях перепланировки города. Поскольку в Губене идет тенденция снижения количества жителей, в городе очень много пустующих квартир. Эту проблему будут решать путем сноса некоторых домов или отдельных этажей, переселяя при этом жильцов в центральную, старую, часть города, чтобы сохранить архитектурную особенность и привлекательность Губена.
Далее внимание участников увлекла презентация концепции санации квартала «Хегельштрассе». В этом квартале планируется установка новой отопительной системы. Сама система с электронным управлением состоит из газового насоса с накопителем тепла, работа которого поддерживается солнечными панелями, плюс еще одна солнечная установка – именно для наполнения теплового аккумулятора. Технология достаточно сложная, но, по словам докладчика, даст экономию энергии в 75%.
Также мы посетили парк солнечной энергии индустриальной зоны Дайловиц с солнечными модулями, общей площадью 71000 м2. Общая производительность электричества составляет примерно 9,2 миллиона кВт/год. Такой объем способен обеспечить электричеством примерно 2600 семей.
военнослужащих
P.S.
– Насыщенная рабочая неделя в Германии пролетела незаметно. Я на 100% уверена, что каждый участник почерпнул для себя очень много полезной информации. Лично я получила уникальную возможность не только узнать, как обстоят дела с энергоэффективностью в Германии, но и обозначить для себя ошибки и недочеты Украины на этом пути. Плюс – целый перечень важных советов и мотивации действовать. Подобные поездки вдохновляют. Хотелось бы, чтобы они проводились чаще и более продолжительное время, дабы участники проекта могли глубже изучить опыт Германии, – подытожила Любовь Карпенко.