Закон о двух концах

10 лет аренды
Фермерское хозяйство «Гранд-2001» арендует 41 га на территории Марьяновского сельсовета Михайловского района Запорожской области с 2001 года. Так как данные земли входят в категорию сельхозназначения и находятся за пределами населенных пунктов, арендодателем выступает Михайловская районная государственная администрация. Первое перезаключение договора аренды состоялось 24 января 2008 года сроком еще на три года.
Второе должно было состояться в начале этого года. 19 января 2011 «Гранд» подал заявку на продление договора аренды земельного участка в Михайловскую райгос-администрацию еще на пять лет.

Отказано
1 февраля 2011 года в Михайловской райгосадминистрации неожиданно состоялось заседание земельной комиссии, по результатам которого было предложено отказать фермерскому хозяйству «Гранд-2001» в аренде. Интересно, что представителей ФХ на заседание пригласить «забыли». О том, что на 1 февраля намечена земельная комиссия, фермеры, по их словам, узнали сами и совершенно случайно.
Прибывшего без приглашения управляющего делами хозяйства Николая Ручку на заседание не пустили, но вежливо дали понять, что на арендуемый «Грандом» земельный участок нашелся другой претендент, и именно он получит 41 га в окрестностях Марьяновки. Интересно, что этот самый претендент отыскался буквально за день до земельной комиссии – 31 января. Именно в этот день ООО «СПП Лана» подало заявку на аренду марьяновских гектаров. На 12 дней позже, чем это сделал «Гранд-2001».
В этот же день, 1 февраля, ФХ «Гранд-2001» вносит повторную заявку на продолжение договора аренды, в которой просит отменить решение земельной комиссии и указывает, что за данную землю готово платить не 3, а 4,2% от ее оценочной стоимости. К слову, «СПП Лана» первоначально предлагало также 3%, но позже цифра возросла до 4. Однако и это не возымело результатов.
Официальное извещение о том, что аренду земли им не продлили, фермерам пришло постфактум – отказ в письменной форме Михайловской райгосадминистрации «Гранд-2001» получил на руки 24 февраля. Мотивировка отказа – завершение срока договора аренды. И все.
Интересно, что почти за две недели до этого у земли уже фактически был новый хозяин. 9 февраля 2011 года вышло распоряжение главы Михайловской райгосадминистрации №50 «О предоставлении в аренду неразделенных (невостребованных) земельных участков (паев) ООО «СПП Лана», согласно которому данное ООО получало 41 га под Марьяновкой. А 1 марта на основе этого распоряжения уже был подписан новый договор аренды земли с платой в размере 4% от ее оценочной стоимости.

Преимущественное право
Казалось бы, каких-либо вопиющих нарушений законодательства в этой ситуации нет: арендовал фермер землю, срок аренды истек – участок отдали другому фермеру.
Но это лишь на первый взгляд. Статья 33 Закона Украины «Об аренде земли» гласит: «По окончании срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по условиям договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок (возобновлении договора аренды земли)».
Если же к моменту окончания срока аренды появился еще кто-либо помимо предыдущего арендатора, желающий арендовать данную землю, судьба земельного участка решается на аукционе. Именно тот, кто заплатит больший арендный платеж (к слову, эти деньги идут не куда-нибудь, а в бюджет), тот и станет арендатором. Стоит ли говорить о том, что никакого земельного аукциона Михайловская райгосадминистрация не проводила? А ведь, возможно, если бы состоялся аукцион, «Гранд-2001» просто отказался бы от аренды…
Жалуется «Гранд» и на то, что не было составлено и обязательного в таких случаях акта приемки-передачи земли – неотъемлемой части договора аренды. По сути, таких актов должно быть два: между «Грандом-2001» и Михайловской райгосадминистрацией о сдаче земли после завершения срока ее аренды и между Михайловской райгосадминистрацией и «СПП Лана» о получении земли в новую аренду. Неизвестно, составлен ли такой акт между «СПП Лана» и администрацией, зато известно, что у «Гранда-2001» земли никто не принимал.

Суд решил…
Используя все вышеупомянутые доводы, ФХ «Гранд-2001» подает административный иск в Запорожский окружной административный суд с требованием признать неправомерными действия Михайловской райгосадминистрации и продолжить договор аренды.
11 апреля суд завершился. Решение – в удовлетворении иска «Гранд-2001» отказать. Основные аргументы суда: истец смешивает понятия прекращения договора по срокам и прекращение договора путем расторжения; аукцион (торги) к данным землям применяться не может, ибо они находятся в коллективной, а не в коммунальной или государственной собственности; истец требовал продолжения, а не возобновления договора аренды, в чем ему и было отказано, а вот если бы он требовал возобновления… и т.д.
И еще один нюанс: полный текст решения суда, необходимый для подачи апелляции, «Гранду» удалось получить на руки лишь 28 апреля. И это в момент, когда посевная – в разгаре, а день – год кормит.

Другие гектары
Частное предприятие «Жемчуг-2005» арендует 49,5 га земли на территории Плодородненского сельского совета Михайловского района с 1999 года. Срок договора аренды истек в 2009. Но в 2008 распоряжением главы Михайловской райгосадминистрации из этих 49,5 га исключено 3,5. Их отдали Запорожскому облводхозу под строительство сточного коллектора. В связи с тем, что площадь арендуемой земли изменилась, 25 мая 2009 года «Жемчуг» подал заявление на разработку новой технической документации и уже 9 июня это разрешение получил. Распоряжение главы Михайловской РГА предусматривало не только площадь нового участка, но и размер арендной платы – 3% от оценочной стоимости и срок аренды – 50 лет.
На разработку документации у предпринимателей ушло чуть больше года. В течение этого времени истек срок аренды данной земли, но, имея на руках разрешение на разработку документации, предприниматели особо не переживали. 18 октября 2010 года ЧП «Жемчуг» обратилось в Михайловскую райгосадминистрацию с заявлением об утверждении технической документации. И получило неожиданный отказ.

Отказано
В письме от 9 ноября 2010 года Михайловская райгосадминистрация в лице главы Сергея Васильевича Передерия свой отказ мотивировала тем, что договор аренды данной земли прекратился еще 10 декабря 2009 года (в распоряжении указано – 2010 года – ред.).
При этом статья 33 Закона Украины «Об аренде земли» четко предусматривает, цитируем: «В случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока договора аренды и при отсутствии в течение одного месяца после окончания срока договора письма-уведомления арендодателя об оспаривании в возобновлении договора аренды земли, такой договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором». До обращения «Жемчуга» в РГА для утверждения технической документации никаких протестов со стороны администрации не поступало.
Это подтвердила и первый заместитель начальника Главного управления Госкомзема в Запорожской области Людмила Спицина в ответе на обращение «Жемчуга» от 11 октября 2010 года. В частности, в нем говорится следующее: «Поскольку по истечению месячного срока после завершения срока договора аренды арендодатель, а именно Михайловская райгосадминистрация, не направил в адрес арендатора письмо-уведомление о протесте против продолжения арендных отношений, договор аренды земли ЧП «Жемчуг-2005» считается возобновленным». Кстати, разработка новой технической документации, по словам землеустроителя, вообще не имела смысла. Сторонам просто необходимо было заключить дополнительный договор к возобновленному договору аренды, в котором отразились бы все изменения площади и другие условия.
На это в письме от 27 декабря 2010 года Михайловская РГА ответила, что при возобновлении договора аренды объект аренды, как существенное и основное условие договора, должен быть неизменен. В данном же случае площадь земли изменилась, а значит, на нее нужен и новый договор. А он будет подписан с ЧП «Жемчуг-2005» только по результатам земельных торгов, как того требует статья 124 Земельного кодекса Украины.
Владелец «Жемчуга-2005» Вита Черногор пытается отстоять свои права в суде и доказать, что Михайловская РГА не имела права отказывать ей в аренде земли, но пока безуспешно. 26 апреля Михайловский районный суд открестился от этого дела и постановил направить его на рассмотрение в Запорожский административный окружной суд.

Промежуточный итог
Вопросов, как всегда, больше, чем ответов. Почему и глава Михайловской райгосадминистрации Сергей Передерий, и юрист РГА Владимир Кулиш, и Запорожский административный суд одними и теми же словами твердят, насколько велика разница в формулировках «автоматическое возобновление аренды» и «возобновление аренды»? Почему в случае с «Грандом-2001» речи о земельных аукционах и быть не могло, в случае же с «Жемчугом-2005» все решить могут лишь земельные торги? Какова в данном вопросе позиция руководства Запорожского областного Госкомзема, который в ситуации с «Грандом» вообще отстранился от проблемы, тогда как в случае с «Жемчугом» при аналогичных, по сути, обстоятельствах дает четкое и внятное толкование?

Комментарий
Глава Михайловской райгосадминистрации Сергей Передерий:
– В случае с «Грандом-2001» отдать землю в аренду «СПП Лана» решила земельная комиссия, потому что это предприятие предложило больший процент. Я с этим предложением согласился.
К тому же данные земли числятся не в государственной собственности, а являются невостребованными паями, по-этому аукциона для них не нужно.
Касательно того, что «Гранд-2001» обрабатывал и практически подготовил землю к посеву, а теперь на это поле зашло «СПП Лана»… Обычно фермеры решают такие вопросы между собой – либо бывший хозяин еще год ей пользуется, либо вопрос решается деньгами… РГА к этому отношения уже не имеет.
Ситуация, в которой оказалась хозяйка «Жемчуга-2005», плачевна. Мне искренне ее жаль, тем более, что сама женщина пошла на встречу, когда строили канал. Но райгосадминистрация не может пойти против закона. Часть земли изъята, контуры участка изменились, следовательно, мы обязаны провести аукцион на эту землю. А положения об аукционе нет. На данный момент – патовая ситуация.