Реформирование БТИ откладывается
– Какие плюсы и минусы содержат в себе новые правила регистрации собственности на объекты недвижимости, вступающие в силу с 2012 года?
– 1 января 2012 года ничего не произойдет. Действительно, готовилась большая программа, проводились меры для того, чтобы передать регистрацию прав собственности – это важная государственная функция: от БТИ в Укр-госреестр. Однако 9 декабря Верховная Рада приняла изменения к некоторым законодательным актам, которыми на весь 2012 год оставила прежний режим работы бюро технической инвентаризации. Я думаю, это правильно: делать такие быстрые шаги, перестраивать систему таким скоропалительным образом сложно. Поэтому и было принято решение о переносе сроков. За этот год будет усовершенствован программный продукт, и передача функций по регистрации прав собственности пройдет безболезненно. Все направлено на то, чтобы было удобнее, проще гражданам и юридическим лицам решать вопросы, связанные с недвижимостью.
– Эксперты уверяют, что нововведения могут привести к приостановлению сделок. Похожая ситуация была в 2004 году – тогда было принято решение о единой системе государственной регистрации прав собственности на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости. Тогда же из-за противостояния Минюста и БТИ рынок недвижимости тоже замирал на какое-то время. Каково ваше мнение по этому поводу?
– Реестр прав собственности, владельцем и пользователем которого сегодня является Министерство юстиции, заработал в феврале 2003 года. Поэтому каких-то замираний в 2004-м быть не могло. Сложности возникли в 2003 году, так как новый реестр – электронный, и он требовал определенных знаний работы на компьютере. Мы обучали свой персонал работе в программе. Естественно, изначально новый подход немного замедлил темп работы БТИ. Но по всей Украине переход осуществлялся плавно, не во всех городах одновременно. Не припомню, чтобы в Запорожье замирала система, откладывались сделки.
Ирина: Какая структура с 1 января 2012 года будет регистрировать право собственности, выдавать справки и заверять сделки? И для чего эта реорганизация? Такое чувство, что все делается для того, чтобы перебросить все деньги в одни руки.
– Бюро технической инвентаризации проводит подготовку технических документов для проведения любой трансакции и осуществляет регистрацию прав собственности на основании решений местной власти или договоров купли-продажи и прочих документов, которые выдают нотариусы. Поэтому проверять сделки БТИ не будет и не делало этого. Нотариусы будут продолжать заверять документы, а БТИ проводить регистрацию. Для чего это сделано? Функции регистрации – это чисто государственная функция. Она была поручена и делегирована органам БТИ. Эта работа перешла к нам из Советского Союза. Мы делали техническую инвентаризацию и регистрацию прав. Сегодня есть четкие разграничения: не может никакой хозяйственный субъект выполнять государственные функ-ции. И только поэтому в декабре 2010 года Президентом был подписан указ о том, чтобы реформировать все эти структуры, и в апреле этого года – Указ об утверждении положений о госслужбе. Это даст возможность эффективно решать вопросы, подключив все реестры, которые имеются в Министерстве юстиции, получать информацию о том, нет ли ареста на данном объекте недвижимости, не заложено ли оно в ипотеку. Данные реестры будут доступны государственным структурам. Но это дело будущего. Этот год дается для того, чтобы усовершенствовать программный продукт, научиться в нем работать – он очень сложный, и им нужно уметь владеть. И тогда этот переход от БТИ к Госреестру пройдет безболезненно и четко. Года будет вполне достаточно. Мы уже вели подготовительную работу в этой плоскости.
– Как будут взаимодействовать старый и новый реестры?
– Как только будет введен новый реестр, старый прекратит свое существование. Проводить перерегистрацию в новом реестре не нужно – закон обратной силы не имеет. У нас только 40% собственников, зарегистрированных в реестре 2003 года, а около 60% – это собственники, прошедшие регистрацию на бумажных носителях, т. е. внесены записи в реестровые книги, которые (и это сказано в законе) имеют приоритетное право перед электронными носителями. Поэтому все эти книги будут переданы в новый реестр, коим будут пользоваться регистраторы нового реестра. Взаимодействия не будет. Один реестр себя изживет, а новый будет работать.
Татьяна Николаевна: Когда планируется перенос книги регистрации, сделанной в 1999 году, на электронные носители?
– В явочном порядке будут вносить в реестр. К нам обратился гражданин, который в 1963 году получил дом. Сейчас он хочет его продать и пришел к нам за выпиской из реестра. Учитывая, что его в реестре 2003 года нет, мы его бесплатно вносим в новый реестр, и он уже получает новую выписку из реестра прав. То есть перенос книги регистрации будет производиться бесплатно в явочном порядке по мере обращения граждан.
Олег: Какие нововведения готовятся или обсуждаются на тему права собственности на недвижимость?
– В начале года вышел закон «Про регулювання містобудівної діяльності». Это основной закон, дающий разъяснения и упорядочивающий все строительство, которое проходит на территории сельской громады и громады города. После появления этого закона вышел 91-й указ Министерства регионального развития и Министерства жилищного хозяйства, который уже по полочкам раскладывает всю процедуру оформления права собственности. Другой момент, что у нас такой менталитет: мы сначала строим, а потом думаем, как это узаконить. Потому что ни одна трансакция не может быть узаконена без наличия данного строения, кроме перевода наследства. С 2012-го человеку, который что-либо построил без документов, будет дана возможность обратиться в органы местного самоуправления для того, чтобы оформить право собственности на жилые и хозяйственные постройки.
Анна: В этом году было решено платить за балконы. Но вроде бы в Киеве эту плату отменили. Как в Запорожье обстоят дела по этому вопросу?
– Благодаря Интернету все в курсе всего. Но сегодня каждый может разместить информацию, назвав себя экспертом. Я читаю: «эксперт Лиги БТИ», а такой лиги вообще не существует. Отсюда все и начинается. В отношении балконов мы все пользовались Жилищным кодексом 1963 года, где понятия «квартира» вообще не существовало, были жилые дома. Сегодня в новой редакции кодекса, в ст. 6, дано понятие «жилая квартира» и приведены коэффициенты, которые применяются к балконам и лоджиям. Инструкцией по технической инвентаризации уже был определен порядок определения площади квартир, построенных или реконструированных до 01.01.2006 г. и после 01.01.2006 г., и люди уже давно платят за площади балконов и лоджий в соответствии с понижающими коэффициентами. Если у вас лоджия 6 кв. м, то применяется коэффициент 0,5. Т. е. платится не за всю площадь лоджий. Это было и есть. Но как только решили внести этот пункт в Жилищный кодекс, все всполошились. Тут другой момент: если за счет лоджии увеличили жилую площадь (снесли стену, убрали оконный и дверной проемы), в этом случае это самовольное увеличение жилплощади, и за это нужно будет платить в размере площади лоджии.
Василиса: Подскажите, пожалуйста, смогу ли я оформить право собственности на металлический гараж с подвалом на фундаменте в гаражном кооперативе, если я являюсь членом этого кооператива? Где можно получить подробную информацию? Какие документы необходимы для этого?
– Если было решение исполкома городского совета о выделении земли для организации устройства гаражного кооператива, и при наличии земельного акта, где четко указано, для чего и сколько выделялось земли, председатель гаражного кооператива дает заявителю справку о том, что он является членом кооператива и занимает такой-то гараж, дает ксерокопии плана земли и решения горисполкома. Если у гаража есть фундамент, то это уже объект недвижимости, даже если стены у него металлические. Заявитель заказывает у нас техпаспорт на гараж, который мы выдаем после техинвентаризации. Далее он идет в исполком горсовета, пишет заявление: «Прошу оформить право собственности на гараж», прикладывает к нему копию устава гаражного кооператива, свидетельство о его регистрации, справку о членстве и технический паспорт. И решает вопрос в исполкоме горсовета о праве собственности на гараж, который он построил за свои деньги.
Валерия Ветрова: Что относится к понятию «перепланировка», которую необходимо оформлять?
Иван Долин: Хочу увеличить квартиру за счет лоджии. Нужно ли для этого обращаться с заявлением в какие-либо структуры?
Игнат Лукич: Хочу сделать перепланировку собственного частного дома. Надо ли мне это согласовывать в каких-либо инстанциях?
– Лучше всего, если вы задумали что-то строить или перепланировать, поскольку хорошо бы заранее узнать, как это сделать и получить согласие. Cогласно Порядку оформления нового строительства, реконструкции, перепланировки и оформления права собственности на усадебные, садовые дома всех форм собственности на территории г. Запорожья, который утвержден решением горисполкома 23 ноября текущего года: «До елементу перепланування житлових приміщень належить: перенесення, розбирання перегородок, перенесення, влаштування двірних прорізів, улаштування/переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоквартирного будинку». Есть еще понятие «переобладнання», яке закладене в «Порядок про оформлення перепланувань в житлових приміщеннях багатоквартирних будинків». Переобладнання – це улаштування в окремих житлових приміщеннях багато-квартирних будинків індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів, влаштування, переустаткування туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів». В этом Порядке оформления все конкретно расписано. Каждая райадминистрация такой порядок имеет.
Если перепланировка не затрагивает несущие стены, то подается заявление в департамент архитектуры города. Его специалисты дают заключение, что перепланировка не несет угрозы несущим стенам. И с этим заключением заявитель идет в райадминистрацию, на земле которой расположена данная квартира. Далее выносится решение об оформлении права собственности. Это самый простой способ. Там, где затронуты несущие конструкции (некоторые умудряются и сносить несущие стены, что грозит обрушением), департамент архитектуры дает заключение, разрабатывается проект, который согласовывается со всеми инстанциями. Если перепланировка связана с переносом газотехнического оборудования, то после переоборудования человек получает в ГАСКе декларацию о том, что передает в эксплуатацию перестроенный объект, и получает право собственности.
– И сколько это стоит?
– Смотря, как вы будете ее перепланировать. Если вы снесли кладовку в коридоре, то это будет стоить в пределах тех же тарифов при техническом обследовании. Само решение о перепланировке готовится райадминистрацией бесплатно – их услуги не оплачиваются.
– А какие временные рамки?
– Сегодня, когда решения будут готовиться райадминистрацией, это будет проходить в рабочем порядке. Не нужно ждать месяц, как это было, когда в райадминистрациях проходила реорганизация – ликвидировали старые структуры, в мае появились новые, и тогда нужно было обращаться в гор-исполком, который заседал раз в месяц. И семь районов скапливали дела и физических, и юридических лиц. На каждый исполком представлялось на рассмотрение до 200 таких решений – это огромная масса. Сегодня эту процедуру убрали. Решение всех вопросов, касающихся жилья – квартир и частных домов, передали райадминистрациям. По месту это проводится быстрее – раз в неделю, в рабочем явочном порядке.
– Насколько доступен этот документ – Порядок оформления переоборудования и перепланирования – для жителей Запорожья?
– Решение принято горисполкомом, и Порядок оформления нового строительства, реконструкции, перепланировки и оформления права собственности на усадебные, дачные, садовые дома всех форм собственности на территории Запорожья уже размещен на сайте мэрии. А Порядок оформления перепланировок в многоквартирных домах должен появиться там же со дня на день. Этот Порядок потребовал мэр Александр Ченсанович, дабы любой гражданин мог узнать, что ему необходимо для того, чтобы получить разрешение на перепланировку или оформить право собственности на перепланировку, если он уже ее совершил.
Никита: В этом году в Жилищном кодексе было прописано, что теперь запрещено переводить жилую площадь в нежилую. То есть теперь я не смогу из своей квартиры на первом этаже сделать офис? Возможно ли, что этот закон отменят?
– Это еще не закон, а проект. И тревожиться тем, кто уже переоформил и получил документ, не стоит. Закон обратной силы не имеет. В Европе все первые этажи задействованы как нежилые. Но, с другой стороны, офис офису рознь. Если вы оказываете нотариальные, адвокатские услуги, то это не помешает никому. Но ко мне, как к депутату, поступила жалоба: в Жовтневом районе, на Грязнова, по ул. Героев Сталинграда, оборудовали большую стоматологическую клинику. Ее владельцы сделали навес и покрыли его оцинкованным железом. Летом он нагревался, и женщине на втором этаже просто невозможно было жить. Такие вещи, конечно, допускать нельзя. В проекте говорилось: «неможливість переобладнання в офіси виробничого характеру», но что такое «виробничий характер» – не определено. Была жалоба в Коммунарском районе, когда в выкупленной части подъезда производили мороженое. Хорошее дело – мороженое, но когда постоянно гудят холодильники, люди жаловались и ставили вопрос о том, чтобы расторгнуть договор купли-продажи этой части подъезда. Оборудовать такие офисы, конечно, не совсем правильно.
Ольга Андреевна: Расскажите, пожалуйста, о процедуре оформления самостроев и о возможных штрафах.
– Сегодня у нас остро стоит вопрос по самовольным строениям, которые были построены без выделения земельного участка – самозахват. Такая беда есть в Ореховой бухте, «Мостоотряде», на улице Скальной, в Балке Поповка. Получилось так, что в советское время кто-то захватил землю, потом ее продал, были «домашние сделки» – т. е. человек, который там живет сейчас, – не первый, кто захватил эту землю. Раньше, если гражданин построился, живет на этом участке, райадминистрация могла принять это во внимание и оформить право собственности на объект недвижимости. На сегодня закон четко трактует так: местные власти могут оформлять или готовить документы на право собственности на жилое помещение только при наличии документов на земельный участок. Поэтому если есть ранее выданное решение исполкома о выделении участка для строительства жилого дома, но гражданин по каким-то причинам не оформил государственный акт на земельный участок и не оформил строение на нем, получается, что землю не могут передать в собственность, так как там уже есть самовольные строения. Выделение земли производится только в том случае, если участок свободен. Если же он застроен, то землю не могут передать в собственность, как и оформить самовольное строение, потому что нет права собственности на участок. Человек оказывается в сложной ситуации.
Года три назад мы выходили из такого положения следующим образом: если человек действительно там проживает и прописан (в Ореховой бухте есть люди, которым по 60 лет, и они родились там, но земля им не выделялась), в этом случае выносилось решение горисполкома о закреплении данного участка за этим гражданином. И после этого власть принимала решение об оформлении права собственности.
Сегодня этот вопрос поставлен жестко, и я не знаю, что будут делать эти люди. Но они оказались в этом замкнутом кругу, из которого законодатель выход не нашел. И мы на местном уровне не можем ничего сделать, потому что есть такая трактовка.
– И много в Запорожье таких?
– Очень много. Приходят на прием и как к депутату, и как к начальнику БТИ. Раньше суды как-то пытались разрешить этот вопрос. На сегодняшний день даже они не принимают к рассмотрению подобные дела. Говорить о том, правильно это или нет, я не имею права. Есть закон, который все обязаны соблюдать.
Анна: Мы в 2003 году узаконили металлический гараж, а на сегодняшний день обложили его кирпичом по тем же размерам. Через пару месяцев мы будем входить в право собственности, скажите, нужно ли нам заново узаконить его?
– Вначале я сказала, что если есть наследственная масса, куда входят законные строения, даже при наличии самовольных строений, граждане наследство получат. После оформления права на наследство граждане зарегистрируют его в БТИ и оформят право собственности на самовольные строения в установленном порядке. Речь идет о металлическом гараже, значит – строение без фундамента. Если его просто обложили кирпичом и он остался без фундамента, следовательно, он не является объектом недвижимости и на него не может быть оформлено право собственности. Если же на месте металлического гаража возвели новый кирпичный гараж, то его надо узаконивать. Облицовка стен гаража не помешает оформлению наследства – потом вы сможете довести его до определенного законного положения.
Геннадий: Мы оформляем право собственности на частный дом. У нас во дворе стоит прохудившийся деревянный сарай, а под ним земляной погреб, который был построен в 80-м году. Нужно ли будет платить за него при инвентаризации или лучше его развалить?
– Если был и остался земляной погреб, мы не вносим его в технические документы. Что такое инвентаризация? Вы заказываете технический паспорт на объект недвижимости, мы его обследуем и вносим в техдокументы все соответствующие строения и сооружения, в т.ч. и водопроводные колонки, сливные ямы, внутридворовые заборы, ворота. Если погреб остался земляным, то мы его не вносим в техдокументы, если же к нему достроен вход, так называемая «шейка», то мы его выносим как самовольное строение, так как он уже является постройкой на территории двора. Мы сегодня внесли предложения по изменениям в Инструкцию БТИ в части определения самовольного строительства. Если наши предложения будут учтены, то это упростит решение вопросов по определению факта самовольного строительства.
Нередко обращаются с вопросом, почему мы наносим сливную яму? К сожалению, я часто сталкиваюсь с жалобами, когда из-за неприязненных отношений со-владелец выкапывает сливную яму под фундаментом строения соседа или под его окнами ставит туалет. Вроде бы ничего страшного в этом нет, но это тоже влечет за собой определенные правовые последствия. Поэтому каждый случай нужно рассматривать отдельно.
Еще хочу обратиться к гражданам, которые приходят в Бюро технической инвентаризации. Пожалуйста, пишите, что просите дать копию сметы работ, и мы распишем все по пунктам.
Владимир: Можно ли в БТИ узаконить металлический гараж, стоящий во дворе?
– Смотря в каком дворе. Если на придомовой территории многоквартирного дома, то нужно просить разрешение о выделении земельного участка для строительства гаража во дворе жилого дома. Но на внутридомовой территории этого делать нельзя. И землю, как правило, исполком не выделяет на эти нужды. Есть исключения: если вы инвалид первой группы и имеете машину с ручным управлением, тогда, конечно, рассматривается вопрос о возможности установки гаража.
Екатерина: С чего надо начать процедуру продажи квартиры? И есть ли смысл это делать в текущем году?
– Смысл вы сами должны определить. Когда нужны деньги от продажи квартиры – в этом году, чтобы сделать новогодний подарок, или в следующем, как презент к 8 Марта.
С чего нужно начинать? Взять оригинал технического паспорта на квартиру, правоустанавливающий документ, который подтверждает право на владение этой квартирой (это может быть свидетельство, договор купли-продажи, другие документы), ксерокопию паспорта и идентификационный номер владельца квартиры, прийти в первый или второй кабинет на первом этаже БТИ по ул. Горького, 23 и заказать себе выписку из реестра прав. Ажиотаж, который был у нас с середины ноября из-за выступлений «экспертов», заявлявших о том, что с 1 декабря БТИ не работает, с 15-го вообще закрывает двери, уже закончился. Поэтому приходите, у нас нет никаких очередей. Мы работаем с 8.00 до 17.00 каждый день. С 13.00 до 14.00 у нас обеденный перерыв. Для удобства граждан во вторник и четверг мы работаем с семи утра, чтобы люди до работы могли забежать. В субботу работаем с восьми до 13-ти часов.
Инесса: Пришла в БТИ, чтобы оформить квартиру, а там – жуткие очереди. Тем не менее нотариус, у которого оформлялась сделка с недвижимостью, прямо сказал, что может помочь «решить вопрос» в БТИ. Разумеется, услуга не бесплатная, и цена ее за последние дни почти удвоилась. Как вы можете прокомментировать подобное?
– В таком случае надо было писать, что нотариус Иванова сказала… Тогда бы я задала вопрос нотариусу Ивановой, как она может ускорить в БТИ эту процедуру? Агентства недвижимости не решают вопросы по ускорению выполнения работы нашими сотрудниками. Есть у нас срочный тариф с коэффициентом 2, который выполняется для юридических лиц за 10 дней, физических лиц – за три дня. На днях житель Санкт-Петербурга нашел агентство недвижимости, в котором ему рассказали, что все сделают. Он пришел ко мне с жалобой: «Но ничего же не делают». Правильно, а что они могут сделать? Мы гарантируем провести инвентаризацию юридическому лицу в срок 10 дней, но если у нас есть резерв времени, мы можем сделать и за три дня и за восемь. И мы это делаем без увеличения нашего тарифа. Никакой нотариус, никакое агентство недвижимости ускорить этот процесс не могут. Более того, я никогда не иду навстречу риэлторам. Они должны говорить, что услуги БТИ стоят столько, а мои услуги – что я бегаю, решаю – будут стоить столько. Но они же врут, говоря, что договорятся в БТИ. Никто с нами никогда не договаривается. И если нужно кому-то ускорить какой-либо процесс в БТИ, при наличии возможности мы делаем быстрее, без увеличения тарифа.
Николай Степанович: Подскажите, пожалуйста, каков срок подачи документов в БТИ для регистрации права собственности по наследству? В моем случае – это частный дом. От нотариуса, по истечении положенных шести месяцев после смерти мамы, получил Свидетельство о праве на наследование по закону, с которым, она сказала, нужно идти в БТИ для дальнейшего оформления прав наследства. Но у меня срочная длительная командировка за рубеж. Если я обращусь в БТИ с бумагой от нотариуса через год после ее получения, не утрачу ли я права на собственность, на наследство?
– Права собственности вы не утратите. Мы проведем вам регистрацию. Однако лишь после обследования объекта недвижимости. Потому что сегодня нормативный документ нам говорит о том, что если бумаги подаются на регистрацию более чем через 12 месяцев, необходимо провести обследование объекта. За это время объект может разрушиться, его может там не быть. Поэтому сначала обследуем, потом регистрируем. Гражданин может сдать документы на регистрацию и ехать в командировку, а по возвращении заберет их. Регистрацию же мы сделаем сейчас.
– В 1995 году была приватизирована квартира. Необходимо ли владельцу вносить данные о праве собственности, которые раньше вносились в книгу регистрации, в электронную базу?
– Никуда ничего не надо вносить. Если решите квартиру продавать, обратитесь к нам за выпиской, мы бесплатно вас внесем в электронную базу. Если не обратитесь сейчас и вопрос будет касаться наследства, то такую же процедуру пройдут ваши дети. Ничего не пропадет. Тем более что реестровые книги и картотеку мы передадим в новый орган – Укргосреестр.
Онлайн-конференция состоялась в рамках проекта «Интернет на защите свободы СМИ» при поддержке Фонда развития СМИ Посольства США в Украине