Вниманию фермеров и частных землевладельцев
Госземагентство разъясняет вопросы, интересующие аграриев Запорожской области.
Порядок возобновления договоров аренды земли
Согласно порядку возобновления договоров аренды земли, предусмотренному ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли», по окончании срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности, имеет преимущественное право на заключение нового договора (возобновление договора аренды земли). Арендатор обязан уведомить об этом арендодателя до истечения срока договора в срок, установленный данным договором, но не позднее, чем за месяц до его истечения. К письму-уведомлению арендатор добавляет проект дополнительного соглашения. Во время возобновления условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если договоренность по арендной плате и другим условиям не достигнута, преимущественное право арендатора прекращается, по окончании договора участок должен быть возвращен владельцу. Если арендатор продолжает пользоваться участком и при отсутствии в течение месяца после окончания срока договора письма-уведомления о возражении в возобновлении договора аренды земли, такой договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.
Указанная норма применяется исключительно при условии, если арендодателем в определенный законодательством срок подано Главному управлению письмо-уведомление о возобновлении договора с проектом дополнительного соглашения. Возобновление происходит при условии, если границы или целевое назначение земельного участка не меняются. Отказ, а также имеющееся промедление в заключении дополнительного соглашения может быть обжаловано в суде.
Предоставление участков в аренду для нового фермерского хозяйства
В соответствии с требованиями ст. 122, 123 Земельного кодекса Украины и ст. 7 Закона Украины «О фермерском хозяйстве», лицо, заинтересованное в получении участка из земель сельскохозяйственного назначения государственной собственности по проекту отвода для ведения фермерского хозяйства, обращается с ходатайством о предоставлении разрешения на его разработку в ГУ Госземагентства в Запорожской области. В ходатайстве указываются ориентировочный размер участка, местоположение, целевое назначение и обоснование размеров участка с учетом перспектив фермерской деятельности. К ходатайству прилагаются графические материалы, на которых указано желаемое место расположения и размер участка, письменное согласие землепользователя, заверенное нотариально (в случае изъятия земельного участка), документы, подтверждающие опыт работы в сельском хозяйстве или наличие образования, полученного в аграрном учебном заведении.
Главное управление в месячный срок рассматривает ходатайство и дает разрешение на разработку проекта земле-устройства или предоставляет мотивированный отказ. Основанием для отказа является несоответствие месторасположения участка:
– требованиям законов и нормативно-правовых актов;
– требованиям градостроительной документации;
– требованиям схем землеустройства и технико-экономических обоснований использования и охраны земель административно-территориальных единиц.
После получения разрешения лицо обращается к разработчику документации по землеустройству для заключения договора. В соответствии со ст. 26 Закона Украины «О землеустройстве», разработчиками документации являются:
– юридические лица, обладающие необходимым техническим и технологическим обеспечением, в составе которых работает по основному месту работы не менее двух сертифицированных инженеров-землеустроителей, которые являются ответственными за качество работ по землеустройству;
– физические лица-предприниматели, которые обладают необходимым техническим и технологическим обеспечением и являются сертифицированными инженерами-землеустроителями, ответственными за качество работ по земле-устройству.
Разработанный проект землеустройства разработчик представляет на согласование в территориальный орган Госземагентства в соответствии с требованиями ст. 186-1 Земельного кодекса Украины. Кроме того, ст. 186-1 ЗКУ предусмотрено, что проект отвода участка за пределами населенного пункта, на котором расположен объект строительства или планируется его размещение, подается на согласование в орган градостроительства и архитектуры. В случае необходимости осуществляется обязательная государственная экспертиза землеустроительной документации (ст. 9 Закона Украины «О государственной землеустроительной экспертизе»).
Следующий этап – регистрация участка в Государственном земельном кадастре и получение выписки из него в соответствии с требованиями Закона Украины «О Государственном земельном кадастре» и постановления Кабинета Министров Украины от 17.10.2012 №1051 «О порядке ведения Государственного земельного кадастра».
Решение о предоставлении участка в пользование по проекту отвода осуществляется после утверждения этого проекта. Для этого согласованный проект землеустройства с выпиской из кадастра представляется на утверждение в ГУ Госземагентства в Запорожской области. Управление принимает решение об утверждении проекта землеустройства и предоставлении участка в пользование. Основанием отказа в утверждении проекта может быть только его несоответствие требованиям законов и нормативно-правовых актов. Отказ органа исполнительной власти или местного самоуправления, оставление ходатайства без рассмотрения могут быть обжалованы в суде.
После утверждения проекта заключается договор аренды участка. В соответствии с п. 3.5 Приказа Министерства аграрной политики и продовольствия Украины от 11.10.2011 №536 «Об утверждении Порядка ведения агрохимического паспорта поля, земельного участка» и требований ст. 37 Закона Украины «Об охране земель» наличие агрохимического паспорта поля является обязательным при передаче в пользование участка сельхозназначения. Объектами агрохимической паспортизации являются все сельскохозяйственные угодья. Поэтому к ходатайству об утверждении проекта землеустройства необходимо добавить агрохимический паспорт поля, земельного участка на пашню, сенокосы, пастбища и многолетние насаждения.
Предоставление участков в аренду действующему фермерскому хозяйству
Согласно ст. 134 ЗК Украины участки государственной или коммунальной собственности или права на них (аренда, суперфиций, эмфитевзис), в том числе с расположенными на них объектами недвижимости, подлежат продаже отдельными лотами на конкурентных началах (земельных торгах), кроме случаев, установленных частью второй настоящей статьи. Торги проводятся в форме аукционов по инициативе собственника участка. Исполнителем торгов является субъект хозяйственной деятельности, который имеет лицензию на их проведение. Участник торгов – физическое или юридическое лицо, подавшее заявку на участие в них.
Порядок проведения торгов следующий:
1. Организатор осуществляет выбор участков, которые вносятся в общегосударственную систему отображения информации.
2. Организатор проводит конкурсный отбор исполнителя работ по земле-устройству, оценке земель и исполнителя торгов.
3. После определения победителя с ним заключается договор на выполнение данных работ.
Вся процедура подготовки и проведения торгов отображается на официальном сайте Госземагентства Украины.
4. После утверждения землеустроительной и землеоценочной документации торги проводятся не ранее 30 дней и не позднее 90 дней после их объявления.
Для участия в торгах участник не позднее, чем за 3 рабочих дня подает исполнителю торгов следующие документы:
1. Заявление.
2. Персональные данные.
3. Документ, который подтверждает оплату регистрационного (не более 50% размера минимальной заработной платы) и гарантийного (5% стартовой стоимости участка или 5% годовой платы за пользование им) платежей.
4. Доверенности на участие в торгах (для представителей участников).
После определения победителя последний обязан возместить исполнителю торгов расходы на их проведение, изготовление землеустроительной и землеоценочной документации. После выполнения данных условий Главным управлением Госземагентства с победителем заключается договор на аренду участка сельскохозяйственного назначения государственной собственности.
Размер арендной платы за участок сельхозназначения
В соответствии с п. 2 ст. 21 Закона Украины «Об аренде земли» размер, форма и сроки внесения арендной платы за участки государственной и коммунальной собственности устанавливаются согласно Налоговому кодексу Украины. Статьей 288.5 НКУ определено, что размер арендной платы устанавливается в договоре, но годовая сумма платежа не может быть меньше 3% и не может превышать 12% от нормативной денежной оценки. Министерство аграрной политики и продовольствия Украины в 2013 году рекомендует и считает размер арендной платы на уровне 4% нормативной денежной оценки земель вполне приемлемым для аренды сельскохозяйственных угодий государственной собственности.
В соответствии с протокольным решением от 25 сентября 2013 года по результатам расширенного заседания Комитета по экономическим реформам в Запорожской области, активизировано заключение новых договоров аренды участков государственной и коммунальной собственности или дополнительных соглашений к действующим договорам по самым высоким ставкам (на уровне 7,1-12% от нормативной денежной оценки) в пределах полномочий, определенных ст. 122 Земельного кодекса.
Следует отметить, что ГУ Госземагентства в Запорожской области проводится работа по повышению размера арендной платы в действующих договорах до законодательно установленного минимума 3% (ст. 288 НКУ). При заключении новых договоров аренды Главным управлением всем без исключения арендаторам определяется арендная ставка на уровне 4%.